사례 1 – 실거래는 하나, 거래를 나눈 A씨의 경우
A씨는 2014년 3월에 토지를 10억 원에 취득한 후,
2022년 12월과 2023년 1월에 각각 절반씩
동일한 양수자에게 양도하였습니다.
양도금액은 각각 9억 원씩으로,
A씨는 각각의 양도에 대해 자경농지 감면을
적용하여 총 2억 원(1억 원 × 2회)의
감면 혜택을 받았습니다.
그러나 세무조사 과정에서 양수인으로부터
전체 매매대금을 2023년 1월에 한 번에 지급받은 사실이
확인되었습니다. 또한 양수인은 토지를 분할하여
거래할 의사가 없었으며, A씨의 요청으로 계약서를
두 장으로 나눠 작성한 것이라는 진술도 확보되었습니다.
이에 국세청은 A씨가 양도소득세 감면을 많이
받기 위해 거래 시기를 나누어 형식상 두 차례 거래로
위장한 것으로 판단하여 실질과세원칙을 적용,
이를 하나의 거래로 보고 과세처분을 하였습니다.
로지택스의 솔루션
· 양도계약은 내용 위주로 판단되므로,
실거래 의사에 맞는 투명한 계약서 작성이
우선되어야 합니다.
· 실제 입금일자, 계약 목적, 양수인의 의사 등을
고려하여 절세 목적의 분할 거래는 지양해야 합니다.
· 장기보유특별공제나 감면은 건별 양도에
개별 적용되므로, 세율이나 감면 효과만을 보고
형식적으로 나누는 것은 위험합니다.
· 거래가 나누어졌다면, 실제로도 분할로 지급하고
계약서, 등기, 소유권 이전 절차까지
완전히 구분되어야 합니다.
사례 2 – 형식상 별도 계약이나 실질상 하나의 거래였던 B씨의 경우
B씨는 2022년 말, 보유 중이던 토지의 일부를
1차로 매도하고, 다음 해 초에 나머지를 매도하는
계약서를 체결하였습니다.
계약상 매매대금은 각각 5억 원씩이며,
등기와 이전 절차 또한 나눠서 진행되었습니다.
그러나 세무조사 결과, 전체 대금은 계약 후
한 달 이내에 일괄 지급되었으며,
양수인도 “전체 토지를 한 번에 매입한 것이며,
매도인(B씨)의 요청으로 계약서를 나눴다”
고 진술했습니다.
국세청은 이 사례에서도 실질과세원칙을 적용,
분할 계약임에도 하나의 거래로 간주하여
감면 적용을 배제하고 통합하여 과세하였습니다.
■ 사례 2 핵심 포인트
· 계약과 등기까지 나눴더라도
입금 시점과 당사자의 거래 의사가 중요
· 형식보다 실질이 우선이라는 원칙이 관철됨
· 국세청은 계약의 체결 경위와 목적,
거래 관행 등을 종합적으로 고려
■ 로지택스의 솔루션
· 형식적으로 분할했더라도 실질이
하나의 거래이면 세무상 위험요소가 될 수 있습니다.
· 계약서 분할 시에는 거래대금, 등기이전,
계약일, 입금일 모두 일치해야 안전합니다.
· 거래가 복수라면 명확한 매도 목적과
사전 합의 내용을 증빙할 수 있어야 합니다.
· 세무신고 시에는 감면 요건 검토뿐만 아니라
전체 거래의 구조와 의도까지
꼼꼼히 분석하는 것이 필요합니다.
